《외국인 부동산 등기용 등록번호와 국내거소사실증명서의 차이 및 발급 절차 완벽 정리》

안녕하세요. 재외동포 및 외국인 출입국과 국적 업무를 전문으로 하는 용문 행정사사무소 안정아 행정사입니다.

외국인 또는 해외 시민권자가 한국 내 부동산을 상속, 매수, 매도하는 과정에서 가장 많이 어려움을 겪는 부분은 바로 ‘신분을 증명하는 서류’입니다. 특히 아래 두 서류는 은행, 등기소, 세무서, 공공기관 등에서 각기 다르게 요구되므로 상황에 맞는 서류 선택이 매우 중요합니다.

• 외국인 부동산 등기용 등록번호
• 국내거소사실증명서 / 외국인등록사실증명서

본 안내에서는 등기 전용인 ‘외국인 부동산 등기용 등록번호’와 매도 시 필수인 ‘국내거소사실증명서’의 차이점을 상세히 설명하며, 특히 재외동포 시민권자의 경우 국적상실신고, F-4비자, 거소증 발급이 왜 필요한지 실제 사례를 통해 쉽게 이해할 수 있도록 정리해 드리겠습니다.

1. 외국인 부동산 등기용 등록번호란?

개념 정리
외국인 부동산 등기용 등록번호는 주민등록번호가 없는 외국인에게 부동산 등기 목적으로만 일회성 또는 제한적으로 부여되는 번호입니다.

법적 근거
「부동산등기법」 및 대법원 등기예규에 근거합니다.

언제 필요한가요?
주로 다음과 같은 경우에 사용됩니다.

• ① 해외 거주 외국인이 비자 없이 한국 부동산을 상속받은 경우
• ② 국내 입국 계획 없이 상속등기만 진행해야 하는 경우
• ③ 한국 체류 사실이 전혀 없는 외국인

※ 이 제도는 외국인등록번호나 거소신고번호가 없어도 부동산 등기만은 가능하도록 마련된 것입니다.

발급 기관

• 최초 부여 신청: 서울 출입국 외국인 사무소 및 서울 출입국 세종로 출장소 (두 곳만 가능)
• 재발급 신청: 전국 출입국 사무소 어디서나 가능

필요 서류

• ① 여권 사본 및 여권에 대한 아포스티유 확인서
• ② 외국인임을 입증하는 서류
• ③ 상속·매매 등기 관련 서류
• ④ 위임장 (대행 시)

행정사 대행 가능
해외 체류 중인 경우에도 위임을 통해 등기용 등록번호 부여 및 등기 절차 대행이 가능합니다.

중요 주의사항
외국인 부동산 등기용 등록번호는 은행 업무, 부동산 매도대금 수령, 세무 신고, 공공기관 제출용 신분증명으로는 대부분 사용이 불가능합니다. 즉, “등기만 가능한 번호”임을 반드시 유념해야 합니다.

2. 부동산 매도 시 요구되는 ‘국내거소사실증명서’

왜 매도 시 문제가 될까요?
부동산 매도(처분) 시 등기소, 은행, 세무서 등에서는 대부분 다음 서류를 요구합니다.

• ① 국내거소사실증명서 또는
• ② 외국인등록사실증명서

이는 단순 등기 목적이 아닌, 실질적인 신분 확인과 체류 이력 확인을 위한 절차입니다.

국내거소사실증명서란?
재외동포(F-4비자)로서 국내거소신고가 완료된 사실을 증명하는 서류로, 출입국·외국인청에서 발급합니다.

핵심 포인트
국내거소사실증명서는 아무나 발급받을 수 없으며, 반드시 아래 절차를 거쳐야 합니다.

3. 국내거소사실증명서 발급을 위한 필수 절차

1. 국적상실신고
   해외 시민권 취득 후 대한민국 국적을 상실한 사실을 공식 신고해야 합니다. 「국적법 제15조」에 따라 해외 시민권 취득 후 국적상실 신고가 의무화되어 있습니다.
2. F-4비자 발급
   재외동포 체류자격(F-4)을 취득하며, 재외공관 또는 국내에서 체류자격 변경을 진행합니다.
3. 국내거소신고 및 거소증 발급
   반드시 국내에 입국하여 관할 출입국·외국인청 방문 예약 후 국내 거소신고를 완료하고 거소증을 발급받습니다.
4. 국내거소사실증명서 발급
   이 단계가 되어야 은행, 공공기관, 등기소 제출용 증명서 발급이 가능합니다.

실무에서 자주 발생하는 문제

• “부동산 상속 때는 등기용 등록번호로 끝났는데, 매도하려고 하니 국내거소사실증명서를 요구받았다.”
• “이미 시민권자인데 거소증이 없어서 매도가 중단되었다.”

매도 단계에서는 등기용 등록번호만으로는 절대 부족하다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

4. 실제 사례로 보는 흐름 정리

[사례 요약]

• ① 미국 시민권자 (전 한국 국적 보유)
• ② 국내 부동산 상속 시 → 외국인 부동산 등기용 등록번호로 상속등기 완료
• ③ 수년 후 부동산 매도 진행 시 → 은행에서 국내거소사실증명서 요구

[해결 절차]

1. 국적상실신고
2. F-4비자 발급
3. 국내거소신고 및 거소증 발급
4. 국내거소사실증명서 발급
5. 매도 및 대금 수령 정상 진행

5. 정리하면 이렇게 다릅니다 (차이점)

6. 마무리 안내 (중요)

외국인 및 재외동포 부동산 업무에서는 “지금 필요한 서류”와 “나중에 반드시 필요한 서류”가 다릅니다.

✔ 상속만 고려한다면 등기용 등록번호로 충분하지만,

✔ 매도까지 고려한다면 국적상실신고, F-4비자, 거소증 발급까지 반드시 완료되어야 합니다.

서류 준비 순서를 잘못 설정하면 부동산 매도, 대금 수령, 세무 절차가 모두 중단될 수 있으므로, 상황별로 지금 어떤 서류가 필요한지, 향후 어떤 절차까지 준비해야 하는지 전문가의 사전 검토를 권해드립니다.